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不動産投資 REIT 次なる刺客。投資ブロガーさんの堅実予測?!

こんにちわ!

インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。

今週も

投資がスキ!

研究がスキ!!

の皆さんに、

不動産信託投資 REIT(リート) 

についてお伝えしていきます。

今週は有名投資ブロガーさんのREIT分析についてお送りしたいと思います。

このブロガーさんですが、個別銘柄選択ではなく、REITファンドを効果的をオススメてしています。

個別REITより高い分散効果が見込めるREITファンド

投資ブロガー Nさん

①注目のREITをその理由とともに教えてください。

個人のREITを活用した資産形成では、個別REITよりも、複数REITを組み合わせることでより高い分散効果が見込めるREITファンドがおすすめです。

    • ニッセイJリートインデックスファンド

国内を対象とするREITファンドの中で、運用コストが最安クラスです。インデックス型であるため、アクティブ型と比べて分散効果が期待できるほか、償還リスクも低いとみています。

  •  
    • eMAXIS新興国リードインデックス

新興国のREITのみを対象とする貴重なファンドです。インデックス型であるため、アクティブ型と比べて分散効果が期待できるほか、償還リスクも低いとみています。ポートフォリオ構築で先進国と新興国の分配を調整したい場合、先進国・新興国分入りのREITは調整が面倒ですが、新興国特化のため調整が容易といえます。

②質問①で挙げたREITファンドを活用したポートフォリオを教えてください。

運用は、預金、株式、債券などを主力とし、運用資産としてのREITはサテライト的に活用すればよいと思います。資産全体に占める割合は1割以下とするのが無難でしょう。インデックス型のRETIファンドを活用することで、より高い分散効果を高めることができます。実際の投資は毎月の積立投資で行い、時間分散を図ります・

③個人投資家にとってのREIT投資のメリットは?

将来的に空き室率が30%を超えるといわれている実物不動産への投資は専門的な知識、物件の目利きはもちろん、相当な資金と何より「運」が必要になります。また、管理を業者に任せた場合は、手数料が発生し、利回りを圧迫するため、個人投資家が参入するのはハードルが高いと言わざるえません。その点REITは、過度なリスクを負う必要がなく、少額から投資できます。また、投資対象がオフィスビルや商業施設が中心となるので、住居専用の不動産と比較すると、空き室リスクを定価させることができ、安心度が高い。運用の主力にはなりえませんが、リスクを抑えたうえで、ポートフォリオの分散効果を高めることができるので使い勝手が良いと考えます。

④REIT投資の注意したい点は?

投資判断を行うためには情報収集が不可欠ですが、REITは株式投資とは違って実際の物件の詳細な情報が開示されているとは限らないので、有意義な情報にアクセスできず正しいリスクを判断できない可能性があります。また、実際の投資対象はほとんどが大都市圏なので、地方で生活する方にとってはなかなかイメージをつかむことが難しいかもしれません。特にアクティブ方のREITファンドに投資しようとする場合、知っているホテル、いったことがある商業施設・・・という経験が重要になってきます。よって、ハンデがあると感じる場合、インデックス型にしておくのが無難です。質問②の回答の繰り返しになりますが、資産運用の中心はあくまで株式や債券とするべきであり、不動産が好きだからといって、REITに傾注するのは避けたほうが良いと思います。

⑤自分に合ったREITを見つけるコツを教えてください。

自己のリスク許容度を確認して、無理のない範囲で購入することが前提です。情報収集では、商品の売り手(金融機関)ではなく、買い手(個人投資家)の意見を参考にしてはいかがでしょうか?具体的には、個人投資家の書籍やブログ、勉強会などがおすすめです。実際の商品検討では、資産規模がある程度大きい、長期運用実績がある、資金の流入が継続しているなどの償還リスクの少ないファンドを選択します。

 

ほほー、これはいい話を聞いた感じがします。

いままでは、どの物件が、どの投資口がいいか、などなど調べるだけでも大変で、そこで分散投資のことを考えていくと、なかなか手ができないときがありますよね?

そんなときは、ファンドを活用し、十分なリスクヘッズをして運用するといった点は、とても共感できる箇所です。

ではでは、実際に2019年9月にこれらのファンドを買っていた場合はどうなっているか確認してみましょう!

    • ニッセイJリートインデックスファンド
      • 2019年09月30日 - 19,983円
      • 2020年12月11日 - 16,435円
      • GAP - マイナス3,548円 マイナス18%
    • eMAXIS新興国リードインデックス
      • 2019年09年30日 - 9,508円
      • 2020年12月11日 - 6,875円
      • GAP - マイナス2,633円 マイナス28%

ん~、いろいろ調べたのですが、キャピタルゲイン狙いなので、現状は分配金はなく、ただただマイナスになってしまっています。

REITは長期保有が目的なので、ここでイッキに解約してしまうと厳しさはありますので、もう塩漬けしか選択肢がないような状態となっていますね。。。残念。

ここまで、約5回にわたって、様々なアナリストの大胆予測を公開してきましたが、

全滅です。。。

アナリストの呼吸は、通用しませんでしたw

ということで、私も全集中で分析したいと思います。

 

 

★★次回予告★★

なかなか上手くはいかないものですね〜💦でもあきらめたら、そこで試合終了です!次回は個別銘柄の気になる記事があったので、そこを研究してみたいと思います。

 

*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。

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