不動産投資 REIT 次なる刺客。アナリストの大胆予測!?

こんにちわ!

インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。

今週も

投資がスキ!

研究がスキ!!

の皆さんに、

不動産信託投資 REIT(リート) 

についてお伝えしていきます。

今週は久しぶりに、不動産投資に明るいアナリストシリーズをお届けしたいと思います。

今回で3回目となるこのシリーズですが・・・

「よし!俺の予想通り、コロナもばっちりし乗り越えて、儲けの嵐!!」

と、YAZAWAばり「Yes」をしている人は・・・

 

↓↓↓

 

いませんでした~( ノД`)シクシク…

と、いうことで次なるアナリスト大胆予測はどうだったのか?!

検証してみたいとおもいます。

 

時価総額を備え、利回りが低すぎず、高すぎない銘柄

コンサルティング会社 代表取締約 T氏

  • ①注目REITをその理由とともに教えてください。

まず、REITの投資対象としては、電子商取引(EC)の拡大を背景とした物流施設、および低空室率が続く都心オフィスに注目しています。

また、売買のしやすさや信頼度を加味して、ある程度の時価総額を備えた銘柄が望ましく、同時にあまり利回りが低すぎず、高すぎない銘柄が良いと思っています。

利回りが低すぎる銘柄は、信頼度が高く大型の銘柄に多いのですが、REITの魅力はやはり利回りにあるため、少しでも利回りが高い銘柄を探すべきだと思います。

ただし、利回りの高さは、運用物件の質や運用会社の信頼度、取引のしやすさなどの評価が低いことを反映している部分もあり、あまり利回りが高すぎる銘柄もおすすめできません。

よって、次の3本はこのような観点から選びました。

産業ファンド投資法人

物流史跡を中心に、インフラ施設や産業施設などユニークな投資対象を持つことが大きな特徴です。利回りも4.2%台(2019年9月4日時点)と、比較的高めである点が魅力です。

ケネディクス・オフィス投資法人

オフィスを投資対象とするファンドで、組み入れ物件は都心5区が50%以上を占めていますが、地域、物件ともに投資対象の分散がよく図られたファンドです。オフィス系のファンドは好立地や旗艦物件に集中しているファンドもわかりやすくていいのですが、ケネディクス・オフィス投資法人はバランスがよく安定したポートフォリオになっていると評価します。利回りも3.4%台(2019年9月4日時点)とちょうどいい水準です。

大和ハウスリート投資法人

住宅系については、一般的に安定した投資対象と考えられますが、現状は全体的にやや利回りが低すぎるように思います。その点、大和ハウスリート投資法人は住宅に加え、物件物流施設を主な投資対象として組み合わせた総合型のファンドとなっており、ユニークなポートフォリオ構成に加え、利回りも3.8%台(2019年9月4日時点)と魅力的です。

  • ②質問1で挙げて頂いたREITを活用したポートフォリオを教えてください。

適切なポートフォリオの在り方はケース・バイ・ケースですが、ざっくりとしたモデルケースとして、国内・海外を半々に分け、それぞれを株式と債券で半々にすることを出発点として考えています(国内株が運用資産の25%、国内債券が25%)。ただし現状、国内債券はほとんどリターンを生まない状態となっているため、やや株式を多めに配分するか、代替え資産を探すことがのぞましいでしょう。REITは、リスク特性としては株式に近いものの、債券的な利回り要素も含んでいて、株式よりは価格変動率が低いこともあり、このような債券の代替え資産として重要な選択肢になると思います。そうした点を考慮し、例えば、国内株を運用資産の25%、J-REITを15%、債券もしくはキャッシュを10%というあたりが1つの基準になると思います(残り50%が海外資産として)。

  • ③個人投資家にとってのREIT投資のメリットとは?

RETIは債券と株式の性質を持ち合わせ、債券よりも利回りが高く、株式よりもリスクが小さい投資対象です。特に今のような超低金利環境が続くk中では、運用ポートフォリオの一定割合をREITに振り向けることは非常に理にかなったものだと思います。

  • ④RETI投資で注意したい点は?

REITは、利回り商品としてはの色合いが濃いので、短期的な値上がり益を狙うよりも、長期保有して利回りを稼ぐ運用スタイルに適しています。その場合、信頼度高い銘柄、ある程度規模があって運用会社がしっかりしているものを選ぶべきだと思います。

  • ⑤自分にあったRETIを見つけるコツを教えてください。

REITは基本的に物件リスクが分散されることがメリットの1つですが、分散されるとイメージがつかみにくくなるという面もあるのでしょう。そこで入口として、投資対象物件が比較的イメージしやすい、星野リゾート投資法人や六本木ヒルズリート投資法人など、中身が分かり易い銘柄はいるのも悪くないと思います。ただ、長期的にみれば、やはりいくつかの銘柄に分散しておくことが望ましいと考えます。

はい!今回のアナリストの方の説明はとっても分かり易くて、何か説得力がありますね~!

では、実際に、今、そのオススメ投資口がどうなっているのか?

しっかりと分析していきたいと思います。

実質は、現時点では大きくマイナスしており、合計で74,000円ほどマイナスしています。

これはかなりでかい!

といったところですが、利回りがなかなか標準的でいいな♪と思いました。

合計すると、4.15%です。

金額に直すと、約3万円になるので、これはこれで、いい金額だと思います。

長期保有を目的で考えると、約2.5年で十分PAYできる状態といえます。

ただし、今後も投資口価格の変動があるので要注意とはなりますが、

分散投資をしていることから、かなりのリスク分散になっているのではと思いますね。

こう見ると、やはりEC系の事業形態に分があるのではないかとおもいますね!

★★次回予告★★

次回は、投資ブロガーさんの大胆予測について紹介したいと思います。私も個人投資家?!の端くれとして、先輩たちの知見はしっかりと確認していきたいと思います。

*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。

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