不動産信託投資 REIT 利益超過分配金について

こんにちわ！

インベスターラボ　月曜担当の　Paccy　です。

今週も

投資がスキ！

研究がスキ！！

の皆さんに、

不動産信託投資　REIT（リート）　

についてお伝えしていきます。

今週ですが、先週お話しした

利益超過分配金

について、調べた結果を報告したいとおもいます！

まず、復讐です。J-REITは、利益超過分配金をどのように定義しているか見てみましょう。

REIT（不動産投資信託）など会社型投資信託（投資法人）における資本の払い戻し（減資）に相当する分配金のことで、OPD(Optimal Payable Distribution)とも呼ばれる。国内上場REITは、主に倉庫などの物流施設に投資するREITが通常の利益を原資とする分配金のほか、利益以外を原資として払う分配金の一部として採用し始めた。REITの利益超過分配金は、会計上の費用にあたる減価償却費の一部を資本の払い戻しとして投資家に分配するため、収益から費用を控除した利益を超過した分配になる。投資信託協会では、投資不動産全体に対して決算計算期末に計上する減価償却費の6割を上限として、REITの分配金に充てることが可能と規定している。一般に減価償却費は不動産の修繕や改修費用に充てられるが、物流施設はオフィスなどに比べて修繕費用が少なくて済むことが利益超過分配金の支払いに関係している。投資家が実際に減価償却費を原資とした利益超過分配金を受け取った場合、資本の払い戻しに相当するため税務上、取得価格の修正を行う確定申告が必要だが、特定口座での売買では確定申告は不要となる。

はい！まずますわからなくなりますね～ｗ

はい！ここからしっかりと自分なりに研究した内容を解説していきたいと思います。

 

そもそも、利益超過分配金って、通常の配当金と同じように考えていいものなのでしょうか？

答えは、ノーです。

本質を言うと、

出資した金額の払い戻し

と考えたらいいと思います。

以前のブログで、RETIの利益分配金についてお話ししたことがあると思います。

REITは運用収益の90%以上を分配金として配当することで、法人税が免除される仕組みなっています。

そして、この利益超過分配金を理解するためには、

減価償却費

についても理解をしていかなければなりません。

減価償却費とは？

減価償却費とは、固定資産を使用可能期間にしたがって、少しずつ費用を計上する時に使う勘定科目のことです。  そして、減価償却費は、パソコンや車、機械装置などの固定資産を購入した時に使う勘定科目です。 減価償却の対象となる固定資産を「減価償却資産」といいます。

たとえば、ジュースを販売する会社のことを考えてみましょう。

1本100円で売っているジュースですが、

今年は1000本仕入れて販売しようとしています。

仕入れ価格は80円です。

でも、ジュースは冷たくして販売したいので、

冷蔵庫を5万で購入したと思います。

この時、

仕入れ：80円＊1,000本＝80,000円

販売：100円*1,000本＝10,000円

となった場合は、売上は20,000円となります。

しかし、冷蔵庫を50,000円で買ってしまったので、

それを費用計上してしまうと、

売上（20,000円）－　冷蔵庫代（50,000円）で

マイナス30,000円と赤字になってしまいます。

赤字になった場合、企業経営する上では、不利になることも多く、

銀行に行って、「お金貸して～」といっても、

「赤字ですか。ムーリー」となってしまうこともあります。

そのため、冷蔵庫などの長く使える品物（資産）は、

毎年毎年で、費用計上するような仕組みがあります。

これが減価償却費の正体です。

冷蔵庫は10年の減価償却期間だとすると、

毎年の費用計上は、5,000円となります。

つまり、先ほどの利益の考え方でいうと、

誤り：20,000円　－　50,000円　＝　ー30,000円

ではなく、

正解：20,000円　－　5,000円　＝　＋15,000円

といった形になります。

減価償却をさらに深く理解するためには、

売上と費用

収入と支出、利益と費用

などの違いについても明確に理解する必要性はありますが、ここではいったん割愛します。

そして、減価償却を加味した、RETIの「収支と利益の差額」において、

余ったお金を一部投資家に分配してしまうおうと、いうことにできるようにしたのが、

利益超過分配金となります。

利益では、ないけいど、利益として上乗せしてしまおうということです。

これらは、利益超過として配当してもいいし、内部に留保して、次の物件など、新規開拓に回してもいいし、これらはRETIによって変わります。

また、熊本地震において大きく被災したイオンは、この内部に留保したお金で、配当金を支払ったという実績もあります。

なので、内部留保でも、超過金として配当をしても、投資主にとってはどちらもメリットがあるといえると思います。

とはいえ、利回りを高く見せようとして、これらを利用しているRETIもあるといわれています。

具体的にどこかというのは、ちょっと難しい話しになりますが、

〇〇不動産の〇〇リート

ヘルスケアを中心などを中心にしている〇〇リート

などはその傾向があるかもしれませんね？！

ちなみに、RETIのタイプによっては、そのお金の使い方も変わってくるとも言われています。

一般的に、

レジデンシャル・商業施設は少なくなる傾向にあるといわれて、

逆に、

物流やオフィスは、多めになる傾向にあるといわれています。

はい！今週はここまで。ちょっとややこしい話しだったかと思いますが、このようなこともしっかり勉強をして、RETIについて、１つ１つ皆さんにお伝えてできればと思っています。

では、また来週！チャオー！！

 

★★次回予告★★

次回は、アナリストオススメシリーズをお伝えしたいとおもいます。2019年にオススメであったリート投資口は、今現在、どのような推移で、さらに、盛況な状況にあるのか？このあたりをしっかり分析していきたいと思います。

＊このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。