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不動産信託投資 REIT コロナに負けるな!アナリストも注目の人気銘柄!

こんにちわ!

インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。

今週も

投資がスキ!

研究がスキ!!

の皆さんに、

不動産信託投資 REIT(リート) 

についてお伝えしていきます。

本日は、不動産マーケットの専門家や投資ブロガーの方が、

2019年に押してしたREIT銘柄に対し、

どのような成長を遂げていったのか研究していきたいと思います。

収益の安定性が高く、為替リスクが少ないのも魅力

某総研 代表取締役 Sさん

  • ①注目REITをその理由とともに教えてください。
    • 投資法人みらい

利回りの高い銘柄の中では、借入金の長期化や固定化など財務面での安定性が高いとみています。

    • 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人

スポンサーが国内大手である点に加え、物流系銘柄の中では利回りが比較的高いともいます。

  • ②質問①で挙げていただいたREITを活用したポートフォリオを教えてください。

注目REITとして挙げた3銘柄は、比較的利回りの高い銘柄であり長期投資も可能。日限の異次元緩和策が続いていれば、価格変動に敏感になりすぎないことが重要です。あくまでもインカム(分配)投資として割り切って、値上がり期待は株式などの投資商品で狙いましょう。J-REITは分散投資先として検討したいです。

  • ③個人投資家にとってのREIT投資のメリットとは?

収益の安定性が高いため、分配金目的の投資としてはメリットが大きいといえます。また、分配金の原資となる収益は国内不動産から生じているため、為替リスクが少ない点もメリットです。

  • ④RETI投資で注意したい点は?

REITは上場投資商品であるため、株式マーケットなどが大幅に下落すると「連れ安」になる場合があります。このときにあわてて売却しないことが重要です。東証REIT指数が100ポイント程度下落することもあると思いますが、日銀の金融緩和姿勢が続いている限り比較的短期で値を戻すこともが多いという認識を持って、投資を行ってみてはいかがでしょうか。

  • ⑤自分にあったREITを見つけるコツを教えてください

J-REIT投資は、高い利回りが最大のメリットとなる投資商品です。したがって、投資家の評価が高く、価格上昇が続いている銘柄でも、利回りの低い銘柄を個人が投資するメリットは少ないといえるでしょう。一方で高い利回りのRETIは、財務面での課題が多い銘柄とみるべきです。オフィス系など投資用とを重視する場合でも、利回りを重視する場合でも、利回り面からみて「真ん中」あたりに位置する銘柄を中心に銘柄の違いを把握して投資を行いたいものです。

 

はい!なかなかタメになるお話しが沢山でてきましたね。

そんなSさんがオススメする投資口の現在ですが、以下のようになっています。

ん~、なかなか、物流施設以外の投資口価格は伸び悩んでいますね~。

ちなみに、「投資法人みらい」って何に対し投資しているかわからない方もいるとおもいいますので、解説したいと思います。

三井物産と中国系資本の不動産投資会社イデラキャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT。取得対象としてオフィスや商業施設といった従来型の資産の他、将来的にはスポンサー傘下の企業が保有するヘルスケア施設やインフラ施設、森林、海外不動産といった非伝統的資産の取得も進めていく考えを示している。2016年12月上場後2回増資を行い、現在の資産規模は1,450億円、用途別ではオフィス55%、ホテル20%、商業施設19%、物流施設6%とポートフォリオの拡大及び分散に注力した。旗艦物件は「川崎テックセンター」。また格付けについてはJCRから「A+」を取得している。中期目標として、2020年末までに、有利子負債比率を45%へ低下しつつ、資産規模2,000億円を目指す。2019年5月より投資口を4分割する。<2019年1月31日時点>

ポートフォリオ戦略

  • 受給が安定しているミドルクラス賃料隊の大規模オフィス中心
  • 商業施設・ホテルは長期固定契約により安定性重視
  • グロースアセットを一部組み入れてアップ再度を追求

みらいリバイバルプランの策定

  • 2020年末を目標時期として中期経営契約「Repower2020-ER」の達成に向け、積極的なコートレートアクションを実行していたが、新型コロナウィルス感染症の影響を踏まえて中断
  • 新型コロナウィルス感染症の影響により浮かびあがった3つの課題に注力、ホテルにおける変動賃料の発生に合わせて1口当たり分配金水準の回復・成長に向けた足場固めを行う
    • 1)ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン
    • 2)ミ・ナーラ 再リニューアル計画
    • 3)入れ替えを含めたポートフォリオの再構築

財務戦略

  • 三井グループを中軸とした京子なバンクパフォーマンス
  • 借入金の調達条件は全REITでも上位クラス
  • JCR格付け:A+(ポジティブ)/R&I格付け:A(安定的)の信用格付けを取得

ふむふむ。なかなか時代の変動に対し、ポジティブに動く投資法人かな?とおもいますね。大規模資産をもつ法人だと、どうしても動きが鈍くなる傾向ですが、こういった比較的時価総額が少なく(全REIT銘柄の中で50番目/62銘柄中)、1つ1つの物件規模も大きくない法人は、このようにベクトルを変えるときはすばやいかもしれません(必ずしも、うまくいくわけではありませんが・・)。

また、財務的なところでは、保有現金が52臆(2019年10月)→24臆(2020年4月)まで減っていますね。これは、有形固定資産が17億ほで増えているので、資産購入を行ったといえますね。

そして企業の内部留保は、29臆(2019年10月)だったのが、32臆(2020年4月)まで増加しています。と、いうことは、しばらくは分配金への影響もすくないかなとおもいます。

コロナ前からすると大きく投資口価格を落としていますが、1)時代に合わせたポートフォリオを構築できる 2)動きが素早い中規模資産 3)潤沢な財務状況 といったことがあるので、私は個人的に投資価値がありそうだな、と思いました。

もう少し決算情報をみて、来月のボーナスで投資先として検討していきたいと思います。

★★次回予告★★

今回は、次につながる投資口を発見できたかなと、思いました!次回もアナリストのオススメ銘柄について研究していきたいと思います!

*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。

 

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