不動産信託投資 REIT アナリストが注目した銘柄の今!?

こんにちわ!

インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。

今週も

投資がスキ!

研究がスキ!!

の皆さんに、

不動産信託投資 REIT(リート) 

についてお伝えしていきます。

本日は、不動産マーケットの専門家や投資ブロガーの方が、

2019年に押してしたREIT銘柄に対し、

どのような成長を遂げていったのか研究していきたいと思います。

「中堅・中上位オフィス方」「物流施設型」の成長性に期待

某証券会社 株式調査部アナリスト Tさん

  • 注目のREIT銘柄について
    • ①ケネディクス・オフィス投資法人
    • ②いちごオフィスリート投資法人
    • ③日本プロロジスリート投資法人
    • ④三井不動産ロジスティクスパーク法人
  • 注目銘柄を活用したポートフォリオについて

好調なオフィス市場(2019年当時)を背景に内部成長(賃料増額)と物件入れ替えによる継続的な増配が期待できる「中堅・中上位オフィス型」と安定高インカム+外部成長(物件取得)による増配が期待できる「物流施設型」に注目とのこと。このような組み合わせにより投資口価格や分配金のアップサイドを追求しながら安定したインカムゲインも確保するというバランスが保てるとのこと。

  • もし、注目のREITに投資をしていたらどうなっていたか?

こちらの紹介があったのが、2019年9月ごろです。REITも株価も非常に盛況だった時ですね。

まずはそれぞれの会社の事業体を確認していきましょう。

  • ①ケネディクス・オフィス投資法人

ケネディクスをスポンサーとし、オフィスを主要投資対象とするJ-REIT。2018年11月1日時点のポートフォリオは物件タイプでは中規模オフィスが約85%を占め、地域別では8割超が都心5区及びその周辺に広がる東京経済圏所在の物件で占められている。最寄駅からの徒歩時間別のポートフォリオ構成比も公表しており、それによれば所有オフィスの85%弱が最寄駅から6分未満という立地。継続的に物件入替えを行い、物件売却益だけで内部留保額が1口当たり5,776円まで積み上がっている(2018年10月期時点)。またJCRから「AA-」という高格付を取得している。旗艦物件は「CROSS PLACE 浜松町」。当面の巡航分配金水準として13,200円を目標とする。<2019年1月31日時点>

  • ②いちごオフィスリート投資法人

いちご株式会社をスポンサーとする中規模オフィス特化型J-REIT。2011年11月にFCレジデンシャル投資法人と旧いちご不動産投資法人が合併して生まれた。2015年9月に名称を現在のものにするとともに、投資方針を総合型からオフィス特化型に変更した。JCRから「A」という格付けを取得している。物件入替えによる売却益を確保し、合併前の旧いちご不動産投資法人時代から最新期(2018年10月期)まで17期連続増配というJ-REIT最長記録を有する銘柄でもある。またスポンサーのいちごは価値向上を目的とした大規模修繕等の運用を強みとする。旗艦物件は「いちご神宮前ビル」。<2019年1月31日時点>

  • ③日本プロロジスリート投資法人

物流施設の開発・運営等の国際的大手であるプロロジス・グループをスポンサーとする物流施設特化型J-REIT。ポートフォリオは大型マルチテナント型の物件を中心に資産規模5,700億円超。同じ物流特化型のGLP投資法人に次いで2番目の規模だが、1物件当たりの規模はGLP投資法人より大きい。地域別の投資状況を見ると関東圏が約59%でそれに関西圏が約35%で続いている。またJCRから「AA」という高格付を取得しており、日本銀行が投資口5%以上を保有している銘柄の一つでもある。直近の有利子負債比率は37.6%と低い水準を保つ。旗艦物件は「プロロジスパーク茨木」。<2019年1月31日時点>

  • ④三井不動産ロジスティクスパーク法人

三井不動産をスポンサーとする物流施設REIT。主な投資対象は物流施設だが、ポートフォリオの20%以内でデータセンター等のインダストリアル不動産にも投資する方針。2019年2月に増資を行い、2019年4月時点の資産規模1,567億円となる。用途別内訳は物流施設が92%、データセンター8%、地域別で見ると首都圏エリアが78%を占める構成。また将来的にスポンサーが開発した海外不動産を取得する可能性も示している。格付けについてはJCRから「AA-」という高格付を取得している。旗艦物件は「GLP・MFLP市川塩浜」。上場来有利子負債比率が20%台と低い水準で推移する。中期的には有利子負債比率を40%~50%へ高めながら、2020年度に資産規模2,000億円を目標とする。<2019年1月31日時点>

そしてお待ちかね!上記投資口でポートフォリオを組んだとしたらどうなっていたか!!!

じゃじゃーん。計算してみました。

合計だとこんな感じ。

もし、私は同じポートフォリオを組んでいたらこんな感じ。

溶ける~

というより、

溶けた~

って感じですね。

まさかまさかのコロナの影響もあり、オフィスは全滅。。物流系は本当にいいですけね。

1年で20万の損失だと、約18%の資産が溶けてしまったことになります。

まーでも、REITは長期投資として見ていく必要性もあるので、投資口の上昇・下落に一喜一憂しても、といった感じはあります。

とはいえ、オフィス系はこれからどうなるんだとうと思う方も多いと思います。

私もその一人ではありますが、そんな皆さんに朗報があります!

先日、日経新聞で以下のような記事がありました。

https://s.nikkei.com/2TCHPm7

不動産ファンド、日本で1兆円投資 企業売却受け皿に

カナダの大手不動産ファンドが日本で大型投資に踏み切るようようです。会社名は、ベントール・グリーンオーク(BGO)は今後2~3年で最大い1兆円を投じると報じられました。

日本の市場は欧米に比べてコロナの影響も小さく、相対的に見た場合高いリターンが得られるとのことです。

また、オフィス系も注目されており、日本は住宅も狭く、ITインフラの整備も不十分であることから、オフィス需要は大幅に減らないと判断したようです。

投資家にとっては、良いニュースかな?と思いました。

とはいえ、日本が外国の傘下になってしまうのかー。

日本ってなんで、もっと自分の国に投資しないんだろう?

と考えることはありますが、オフィス系はまだまだ底力を持っていると実感したニュースでした。

 

★★次回予告★★

今回は残念な結果の紹介でしたが、次こそは・・・という感じで、別のアナリストのポートフォリオを紹介したいと思います。

*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。

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