不動産信託投資 リート 常に情報を確認しよう!

こんにちわ!

インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。

今週も

投資がスキ!

研究がスキ!!

の皆さんに、

不動産信託投資 REIT(リート) 

についてお伝えしていきます。

さてさて、前回までの復習をすると、

①銀行の預貯金金利の2,000倍!!

②REITの投資物件は大きく6つ

1)住宅運用型 / 2)オフィスビル運用型 / 3)商業施設運用型 / 4)ホテル運用型 / 5)物流施設運用型 / 6)複合運用型

③REITの保有物件について

④REITの賃貸状況を見極める

⑤REITの適正価格を見極める(NAV倍率)

⑥REITの純収益を見極める

⑦REITの収益力を見極める

⑧REITのリターンを見極める

⑨REITの安全性を見極める

について、お伝えしました。

今回は、

⑩ REITの資金調達を見極める

⑪ REITの情報収集の方法

です。

⑩ REITの資金調達を見極める

ここのポイントは、

固定比率90%

であるということです。

リートが銀行からの借入金にて事業を拡大していることは

前回(LTVの話し)のお話した通りです。

この借入金ですが、

変動比率

固定比率

で利子が構成されています。

たとえば、前回まででも取り上げた「大江戸温泉リート」ですが、

こちらは、固定比率がなんと!100%です。

こちらの資料は大江戸温泉リートのHPから拝借したものです。

一方で、最近好調な物流系のGLP投資方針ですが、

こちらは大江戸温泉ほど明確な比率を出すグラフは存在していませんが、

財務状況から私が表計算で試算したところでは、

固定比率・・・

なんと・・・

20%程度!!

でした。

とはいえば、但し書きとして以下のことが記載してありました。

↓↓GLP投資法人HPから抜粋↓↓

変動金利による借入金ですが、金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行っています。よって、金利スワップの効果(金利の固定化)を勘案した利率を記載しています。

現在は、不景気なので、しばらくは金利が低い状況であるとおもいます。

ちなみにこの金利ですが、経済の原則というか、

借りたい人が多ければ金利は上昇し、

借りたい人が少なければ金利は下降します。

直近、GDPが大変なことになっていますし、

ア〇総〇も辞任しまし、

五輪中止も10月には・・・

といった話しも聞きますので、

しばらくは不景気になってしまうのでは?

と思います。

リスク管理としては、一応、見ておきたい指標となります。

⑪ REITの情報収集の方法

リートにおいて、本質的には2つのみにフォーカスしてもらればとおもいます。

それは・・・

① 配当利回り

② ①の実現可能性

です。

まず、①配当利回りですが、

今後とってもお世話になるJ-REITのHPから検索をします。

http://www.japan-reit.com/

1)配当利回りを見るためのサイトに移動します。

2)配当金利回りを確認します。

基本的にはこのサイトで常に確認できますので、

スマホなどにブックマークしておくようにしましょう!

では、②となる実現可能性に関してですが、

簡単いうと、

決算書

を見ることをオススメします!

そこで見てほしいことを2点だけです。

営業利益率

現預金

の2つです。

なぜ、この2つなのかというと・・・

「営業利益」をみることで、「稼ぐ実力」を見ることができます。

「現預金」をみることで、「本当にお金を持っているのか」を見ることができます。

つまり、しっかり稼げて、預金が多い会社は、

倒産しない!

配当を払える!

といったことにつながります。

その際、前期との成績と比較すると、なお、良いでしょう。

では、さっそく例をだしながら見ていきましょう!

サンプルにするのもは、モチロン・・・

「大江戸温泉リート」

です。

ちょうど、この前、決算発表がありましたね!

まず、営業利益率ですが、

計算式は以下のようになります。

営業利益率=営業利益÷営業収益

(%で表示し、高いほうが◎です)

[第7期] *前回

営業利益:696,901,000円

営業収益:1,440,167,000円

営業利益率:48.4%

[第8期] *今回

営業利益:578,179,000円

営業収益:1,335,459,000円

営業利益率:43.4%

ん~、やっぱりコロナの影響で、少しさがっていますね。

ちなみに、同じ計算で、来期9期の予測もほぼ同じの43%でした。

そして、次に現預金ですが、これが意外に。。。

第7期:2,228,615,000円

第8期:2,210,622,000円

となっています。

ちなみに、7期⇒8期になる際に、大きな投資をしていないようなので、現金は20臆以上もっている状況のようです。

ちなみに、どこをみて判断しているかというと、

以下の部分をご覧いただければとおもいます。

貸借対照表 >

資産の部 >

流動資産 >

現金および預金

の項目となります。

 

大江戸温泉ですが、ざっくりでいうと、

営業収益は14億くらいなので、

22億の現預金があるということは、

もし、1年の無収入状態が続いていても、

リートとしては、なんとか現金があるので、

しのげる計算になります。

つまり、家賃収入がなくとも、

会社としては存続できる試算となります。

まー、まさか、そんなことはないので、

とりあえずは、それほぼ問題はないと、

いえるのでは?と考えています。

 

はい!実は・・・

リートに関する基礎知識はこれで終了です。

え、もう?

って感じかもしれませんが、基本的な部分は押さえているので、

これだけあれば、なんとかなるとおもいます。

とはいえば、もっともっと、いろいろ勉強したい!

って方もいるとおもいますので、その場合は、

J-REITのHPであったり、本を買って読んでみるのも良いかもしれません。

★★次回予告★★

次回ですが・・・せっかくなので、少し問題形式で、自身の理解度を確かめることをやってみたいと思います!

また、Paccyが実際がやり始めたリートについても少し触れておきたいなとも思っています!

 

*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。

 

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