不動産信託投資 リート 配当利回り 4350倍達成!?

こんにちわ!

インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。

今週も

投資がスキ!

研究がスキ!!

の皆さんに、

不動産信託投資 REIT(リート) 

についてお伝えしていきます。

さてさて、前回まで

不動産信託投資 REIT(リート) 

の魅力・種類について記載しました。

復習すると、

 

①銀行の預貯金金利の2,000倍!!

②REITの投資物件は大きく6つ

1)住宅運用型 / 2)オフィスビル運用型 / 3)商業施設運用型 / 4)ホテル運用型 / 5)物流施設運用型 / 6)複合運用型

③REITの保有物件について

④REITの賃貸状況を見極める

⑤REITの適正価格を見極める(NAV倍率)

⑥REITの純収益を見極める

⑦REITの収益力を見極める

について、お伝えしました。

今回は、

⑦REITのリターンを見極める

⑧REITの安全を見極める

です。

⑦REITのリターンを見極める

リートにおける利益のことを、

配当利回り

といいます。

配当利回りとは・・・

リート銘柄への投資金額に対し、

投資家が受け取る

配当金のことをいい、

年間の投資利回りに該当します。

また、

リート毎柄の価格は毎日変動するので、

投資した時の銘柄の価格によって、

配当利回りは変わってきます。

同じ銘柄でも、安く買えれば

配当利回りが高くなります!

一つの例として、大江戸温泉を上げてみたいとおもいます。

ちょうど、この記事を書いている(8/21)

投資口価格は

62,500円です。

国内旅行の需要予測が高くなっているのか、

久々の6万円台の終値でした。

そのちょっと前(8/3)は、、、

53,100円

まで下落しました。

今回の第8期の配当金は2,300円程度だったので、

次回も同じだと考えると、、、

  • 配当は年2回なので、2,300円*2回=4,600円
  • 62,500円で買った場合の配当利回りは、7.4%。
  • 53,100円で買った場合の配当利回りは、8.7%。

となります。

8.7%!!!

すごくないですか???

銀行預金金利の、

4,350倍!

ですww

とはいえ、投資口価格が下がるってことは、

それだけ投資家からの期待はないわけであって、

それだけ利益(配当金)でないことも考えられます。

ただし、リートは長期投資向きなので、

長い目みて考える、やはり安いときに買うのが良いですよね!

ちなみに、上記は大江戸温泉の最近(8/21)のチャートです。

過去、8万円を超えるレンジ相場から、

新型の影響でかなり下落していますよね。

今、それが回復しようともしている状況です。

これらについて、しっかりと投資法人のHPをみて、

投資対象であるかを判断することは必要です。

配当利回りが高い!

といえども、もし、会社がなくなってしまえば、

銀行預金金利の方が良かったということになります。

そして、リターンを見極める上で、

NOI利回り

配当利回り

の違いも理解しておくことは必要です。

  • NOI利回り・・物件の収益性を見る
  • 配当利回り・・投資口かかっくに対する収益を見る

それぞれ意味のある数値となりますので、

混同しないようにしましょう!

ちなみに、先ほどから例として出している

大江戸温泉リート

ですが、

8/21現在のNOI利回りは7.09%あります。

そもそも、大江戸温泉は車でもしか行けない地方物件への投資なので、

NOI利回りは高くなる傾向にあります。

配当利回りとはイコールではありませんが、

しっかりと収益を出していければ、

投資に対してのリターンとしては

かなり優良な投資口ともいえると思います。

ちなみに、「しっかりと収益」を出すということは、

ホテルが満室に近い形で経営されているということになります。

つまり、稼働率が高いといった状況です。

先日第8期の決算がありましたが、

新型の影響もあり、

2020年5月の稼働率は・・・

1.1% 。。。

ちょっとビビる数字ですね。

新型前の第7期の稼働率は、

86.7%

であることから、新型の影響がどれほどのものかというのがわかりますね。

ちなみに、休業期間は6月30日までのところが多いので、

7月以降は徐々に回復してきているかもしれませんね。

あぁぁ、私も早く温泉に行きたい・・・

ちなみに、大江戸温泉に興味ある方は

HPをご覧くだされ!

https://bit.ly/3gniNAm

⑧REITの安全性を見極める

さてさて、投資は、

安全性

がチョー重要ですね!

工事現場ではありませんが、

自分の資金が

溶けてしまう

のは、見るに堪えないですよね。。。

なので、そうならないための

指標

が必要になります。

それが、、、

LTV

です。

LTVとは、

Loan

To

Value

の略であり、

総資産有利子負債比率

と言います。

総資産有利子負債比率とは、

リートの総資産に対する借金比率を表す指標です。

分かり易くいえば、

保有している投資不動産物件を何パーセント位借入に頼って購入したか?という事です。

LTVの計算式は、、、

LTV =

有利子負債 ÷ 総資産 x 100

です。

ちょっとわかりづらいと思いますので、

ご自宅の借金に置き換えてみましょう。

 

A:自宅1000万円、借金300万円

⇒ LTV 30% となります。

B:自宅1000万円、借金700万円

⇒ LTV 70% となります。

 

傍目から見て、どちらが健全な借入状況でしょうか?

自宅はフルローンで買うことも多いので、

もし、自分が借入金を最小にして家を建てた場合は、

けっこう気持ちも楽ではないでしょうか?

はっきりいえば、ほぼこれと同じです。

なので、LTVが高いというのは、

それだけの借金を返す必要性があり、

もし、返せない場合・・・

となってしまいますね。。。

しかしながら、資本主義でのビジネス拡張には

借金をして事業を拡大していくことは必須です。

なので、その借入金が健全な状態であるのか?

それらを見極めることが必要です。

それが

LTV

になります。

目安としては、

  • LTV50%以下であれば比較的安定的
  • LTV50%以上は高すぎる危険性がある

なので、投資口を選択する際には、

必ずリートの決算資料などをみて、

LTVを確認しましょう。

また、投資法人には

目標LTV

というものがあります。

これをしっかり達成しているのか?

もしくはそれ以上になっていないか?

常にチェックをしておく必要性はありそうですね。

ちなみに、先ほどから例に出している

大江戸温泉

ですが、

現在のLTVは40%になります。

これはすべてのリート(62投資口)なかで、

11番目の低さです。

また、今後のビジネス拡張路線として、

資産規模を3倍(1,000億円)にしていこうともしています。

今は新型の影響もあり、つぶれてしまう温泉宿も多いと思いますので、

温泉施設の再生リート

としては、今は投資を積極的に行う必要性はありそうですね。

そのためにも、銀行からの融資は必然ともいえるかもしれません。

ちなみに、資産規模を拡張するにあたり、

銀行からの借入金

のほかに、

増資

といった手法があります。

増資とは

自己資本(投資家から集めている投資口)を増やす事。

をいいます。

リートが成長し続けるには、

物件数を増やしていく必要があります。

物件を増やすためには、借入を活用する必要性があり、

LTVを高めていくことも必要になります。

しかし、LTVが高くなりすぎると、

銀行からの借り入れも受けづらくなります。

そのため、適正なLTVでコントロールする必要性があり、

そのためには、

借金を返す

自己資本を増やす⇒増資

のどちらかを行う必要があります。

増資が行われると、

短期的には1口あたりの投資口が下落する可能性があります。

しかし、増資で優良な物件を取得できれば、

将来の配当増加につながる可能性も秘めています。

とはいえ、

企業として健全な方法は、

銀行からの融資となりますので、

常にLTVの水準をチェックして、

その投資口の目標としている

LTV

を超えていないかは確認しておくといいでしょう。

 

はい!今週はここまでです。

だいぶ、リートの真相をつかめてきたのではないかとおもいますが、いかがでしょうか?

でも、あともう少しお付き合いください。

もちょっと、勉強しないといけないことがあるんです!

 

★★次回予告★★

次回は以下について説明する予定です。お楽しみに!

⑨ リートの資金調達を見極める

⑩ リートの情報収集の方法

 

*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。

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