
不動産信託投資 リート 配当利回り 4350倍達成!?
こんにちわ!
インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。
今週も
投資がスキ!
研究がスキ!!
の皆さんに、
不動産信託投資 REIT(リート)
についてお伝えしていきます。
さてさて、前回まで
不動産信託投資 REIT(リート)
の魅力・種類について記載しました。
復習すると、
①銀行の預貯金金利の2,000倍!!
②REITの投資物件は大きく6つ
1)住宅運用型 / 2)オフィスビル運用型 / 3)商業施設運用型 / 4)ホテル運用型 / 5)物流施設運用型 / 6)複合運用型
③REITの保有物件について
④REITの賃貸状況を見極める
⑤REITの適正価格を見極める(NAV倍率)
⑥REITの純収益を見極める
⑦REITの収益力を見極める
について、お伝えしました。
今回は、
⑦REITのリターンを見極める
⑧REITの安全を見極める
です。
⑦REITのリターンを見極める
リートにおける利益のことを、
「配当利回り」
といいます。
配当利回りとは・・・
リート銘柄への投資金額に対し、
投資家が受け取る
配当金のことをいい、
年間の投資利回りに該当します。
また、
リート毎柄の価格は毎日変動するので、
投資した時の銘柄の価格によって、
配当利回りは変わってきます。
同じ銘柄でも、安く買えれば
配当利回りが高くなります!
一つの例として、大江戸温泉を上げてみたいとおもいます。
ちょうど、この記事を書いている(8/21)
投資口価格は
62,500円です。
国内旅行の需要予測が高くなっているのか、
久々の6万円台の終値でした。
そのちょっと前(8/3)は、、、
53,100円
まで下落しました。
今回の第8期の配当金は2,300円程度だったので、
次回も同じだと考えると、、、
- 配当は年2回なので、2,300円*2回=4,600円
- 62,500円で買った場合の配当利回りは、7.4%。
- 53,100円で買った場合の配当利回りは、8.7%。
となります。
8.7%!!!
すごくないですか???
銀行預金金利の、
4,350倍!
ですww
とはいえ、投資口価格が下がるってことは、
それだけ投資家からの期待はないわけであって、
それだけ利益(配当金)でないことも考えられます。
ただし、リートは長期投資向きなので、
長い目みて考える、やはり安いときに買うのが良いですよね!
ちなみに、上記は大江戸温泉の最近(8/21)のチャートです。
過去、8万円を超えるレンジ相場から、
新型の影響でかなり下落していますよね。
今、それが回復しようともしている状況です。
これらについて、しっかりと投資法人のHPをみて、
投資対象であるかを判断することは必要です。
配当利回りが高い!
といえども、もし、会社がなくなってしまえば、
銀行預金金利の方が良かったということになります。
そして、リターンを見極める上で、
NOI利回り
と
配当利回り
の違いも理解しておくことは必要です。
- NOI利回り・・物件の収益性を見る
- 配当利回り・・投資口かかっくに対する収益を見る
それぞれ意味のある数値となりますので、
混同しないようにしましょう!
ちなみに、先ほどから例として出している
大江戸温泉リート
ですが、
8/21現在のNOI利回りは7.09%あります。
そもそも、大江戸温泉は車でもしか行けない地方物件への投資なので、
NOI利回りは高くなる傾向にあります。
配当利回りとはイコールではありませんが、
しっかりと収益を出していければ、
投資に対してのリターンとしては
かなり優良な投資口ともいえると思います。
ちなみに、「しっかりと収益」を出すということは、
ホテルが満室に近い形で経営されているということになります。
つまり、稼働率が高いといった状況です。
先日第8期の決算がありましたが、
新型の影響もあり、
2020年5月の稼働率は・・・
1.1% 。。。
ちょっとビビる数字ですね。
新型前の第7期の稼働率は、
86.7%
であることから、新型の影響がどれほどのものかというのがわかりますね。
ちなみに、休業期間は6月30日までのところが多いので、
7月以降は徐々に回復してきているかもしれませんね。
あぁぁ、私も早く温泉に行きたい・・・
ちなみに、大江戸温泉に興味ある方は
HPをご覧くだされ!
https://bit.ly/3gniNAm
⑧REITの安全性を見極める
さてさて、投資は、
安全性
がチョー重要ですね!
工事現場ではありませんが、
自分の資金が
溶けてしまう
のは、見るに堪えないですよね。。。
なので、そうならないための
指標
が必要になります。
それが、、、
LTV
です。
LTVとは、
Loan
To
Value
の略であり、
総資産有利子負債比率
と言います。
総資産有利子負債比率とは、
リートの総資産に対する借金比率を表す指標です。
分かり易くいえば、
保有している投資不動産物件を何パーセント位借入に頼って購入したか?という事です。
LTVの計算式は、、、
LTV =
有利子負債 ÷ 総資産 x 100
です。
ちょっとわかりづらいと思いますので、
ご自宅の借金に置き換えてみましょう。
A:自宅1000万円、借金300万円
⇒ LTV 30% となります。
B:自宅1000万円、借金700万円
⇒ LTV 70% となります。
傍目から見て、どちらが健全な借入状況でしょうか?
自宅はフルローンで買うことも多いので、
もし、自分が借入金を最小にして家を建てた場合は、
けっこう気持ちも楽ではないでしょうか?
はっきりいえば、ほぼこれと同じです。
なので、LTVが高いというのは、
それだけの借金を返す必要性があり、
もし、返せない場合・・・
となってしまいますね。。。
しかしながら、資本主義でのビジネス拡張には
借金をして事業を拡大していくことは必須です。
なので、その借入金が健全な状態であるのか?
それらを見極めることが必要です。
それが
LTV
になります。
目安としては、
- LTV50%以下であれば比較的安定的
- LTV50%以上は高すぎる危険性がある
なので、投資口を選択する際には、
必ずリートの決算資料などをみて、
LTVを確認しましょう。
また、投資法人には
目標LTV
というものがあります。
これをしっかり達成しているのか?
もしくはそれ以上になっていないか?
常にチェックをしておく必要性はありそうですね。
ちなみに、先ほどから例に出している
大江戸温泉
ですが、
現在のLTVは40%になります。
これはすべてのリート(62投資口)なかで、
11番目の低さです。
また、今後のビジネス拡張路線として、
資産規模を3倍(1,000億円)にしていこうともしています。
今は新型の影響もあり、つぶれてしまう温泉宿も多いと思いますので、
温泉施設の再生リート
としては、今は投資を積極的に行う必要性はありそうですね。
そのためにも、銀行からの融資は必然ともいえるかもしれません。
ちなみに、資産規模を拡張するにあたり、
銀行からの借入金
のほかに、
増資
といった手法があります。
増資とは
自己資本(投資家から集めている投資口)を増やす事。
をいいます。
リートが成長し続けるには、
物件数を増やしていく必要があります。
物件を増やすためには、借入を活用する必要性があり、
LTVを高めていくことも必要になります。
しかし、LTVが高くなりすぎると、
銀行からの借り入れも受けづらくなります。
そのため、適正なLTVでコントロールする必要性があり、
そのためには、
借金を返す
か
自己資本を増やす⇒増資
のどちらかを行う必要があります。
増資が行われると、
短期的には1口あたりの投資口が下落する可能性があります。
しかし、増資で優良な物件を取得できれば、
将来の配当増加につながる可能性も秘めています。
とはいえ、
企業として健全な方法は、
銀行からの融資となりますので、
常にLTVの水準をチェックして、
その投資口の目標としている
LTV
を超えていないかは確認しておくといいでしょう。
はい!今週はここまでです。
だいぶ、リートの真相をつかめてきたのではないかとおもいますが、いかがでしょうか?
でも、あともう少しお付き合いください。
もちょっと、勉強しないといけないことがあるんです!
★★次回予告★★
次回は以下について説明する予定です。お楽しみに!
⑨ リートの資金調達を見極める
⑩ リートの情報収集の方法
*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。
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