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不動産信託投資 リート 一発逆転・安定収益 どっちが好み?

こんにちわ!

インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。

今週も

投資がスキ!

研究がスキ!!

の皆さんに、

不動産信託投資 REIT(リート) 

についてお伝えしていきます。

さてさて、前回まで

不動産信託投資 REIT(リート) 

の魅力・種類について記載しました。

復習すると、

①銀行の預貯金金利の2,000倍!!

②REITの投資物件は大きく6つ

1)住宅運用型 / 2)オフィスビル運用型 / 3)商業施設運用型 / 4)ホテル運用型 / 5)物流施設運用型 / 6)複合運用型

③REITの保有物件について

④REITの賃貸状況を見極める

⑤REITの適正価格を見極める(NAV倍率)

について、お伝えしました。

今回は、

⑥REITの純収益を見極める

⑦REITの収益力を見極める

です。

⑥REITの純収益を見極める

純収益を見極めるにあたっては、

まず、

不動産投資における利回りについて

理解する必要性があります。

利回りには2種類あり、

  • 表面利回り

経費を考慮しない、満室想定の利回り

  • 実質利回り

経費を差し引きた、実際の入居状況に基づく利回り

の2つがあります。

たとえば、このような物件があったとします。

(実際に別サイトから画像を広いました)

ここから確認できる、

表面利回りは24%です。(チョー高い!)

つまり、1500万の物件で、

年の収益が360万円もあるようにみえます。

しかし、実際には銀行から借金をしてアパートやマンションを買う方も多いとおもいます。

また、その他経費として、アパートの清掃を外部委託をしたりすると、その料金も360万円から差し引かないといけません。

とりあえず、銀行で毎月20万の返済をしているとなると、

年で240万円となり、収益の360万円から差し引きくと

手元に残りお金は120万円になります。

よって、実質利回りは8%です。

ただこれって、満室想定なので、半分しか埋まっていなかったと考えると・・・

60万しか残らない・・しかも都市計画税とか考えると・・・

ほぼトントンか、マイナスといった感じでしょうか?

といったように見ることができます。

 

では、REITにおける実質利回りとは何か?

これを、

NOI利回り

といいます。

そもそもNOIとは、

N(Net)

O(operation)

I(Income)

の略で、純収益のことをいいます。

純収益とは、

年間の賃料収入から経費を差し引きた利益の部分にあたります。

ちなみに、

NOIの計算式は、

NOI =

年間賃料ー経費+減価償却

となります。

つまり、1年間の家賃から、運営にかかる経費(固定資産税・管理費等)を引いて、減価償却費を加えたものとなります。

 

⑦REITの収益力を見極める

この「NOI」を理解した上で、

NOI利回り

を理解しないといけません。

単純に言えば、

REITの物件の

投資利回り

のことを指します。

お~、これが、例の2,000倍ですね!

高いやつをおしえてください!

4回目の登場!ちょっと待って君ww

ただただ、高いものがいいとは限りません。

高いものはそれだけのリスクがあるともいえるので、

慎重に見極める必要性があります。

ちなみに、NOI利回りを求める式は以下です。

NOI利回り=

年換算NOI÷不動産取得価格

となります。

ちなみに、NOI利回りは、

当然ながら、

高ければ高いほど良いのは間違いありません。

ただし、

一般的に

地方物件等不動産価格が安い場所

に投資している銘柄の方が

利回りが高く、

都心部に投資している銘柄ほど

利回りが低い傾向であるといわれています。

前回のおさらいから、以下4つの投資口からNOI利回りをみてみましょう!

また、1口あたりの投資口価格も併記します(8/2時点)

 

インヴィンシブル
    • 稼働率は26.9%(2020年5月)
    • NAV倍率は0.48
    • 5.88%
    • 24,200円

大江戸温泉
    • 稼働率は17.9%(2020年4月)
    • NAV倍率は0.57倍
    • 7.16%
    • 53,200円

日本プロロジス
    • 稼働率は99.1%(2020年6月)
    • NAV倍率は1.23倍
    • 5.38%
    • 364,500円

CREロジスティクス
    • 稼働率は100%(2020年7月)
    • 1.24倍
    • 4.91%
    • 168,900円

となります。

どうでしょうか?

 

なんかホテル系は1口あたりがすごく安く感じますね。

手が出しやすい金額かと。

もし、新型ウィルスが終息し、オリンピックが開かれ、

インバウンドがまた、大挙してやってきたときは、

ホテル系はいいかもしれません。

しかも、今はNAV倍率もチョー低いです。

そうなると、これから投資口価格が

上がっていくことも考えられます。

そのため、お得な投資口ともいえるかもしれません。

でも・・・

REITの投資法人もつぶれることはあります。

そうなると、

当たり前ですが、

投資した金額は回収できず、

昔で言う、紙切れになってしまいます。

リスクがあるってことですね。

 

一方、物流系は、1口あたりがまーまーの金額です。

でも、NAV的にはチョー人気です。

NOI利回りも結構いいですね。

そして、直近の状況から、Eコマースの躍進し

物流系はとても良い投資口であるとも考えることができます。

一発逆転のホテル か!

安定の物流 か!

といった感じですかね。

はい!今週はここまでにしたいとおもいます。

REITに関しては、あと2回ほどで説明が終わりそうです。

説明が終わった時には、口座開設の方法や、

PaccyのREIT実践記にも触れていきたいとおもいます。

それでは、また来週!チャオー!

 

PS.

7/30付けのYahoo!ニュースにて、銀行金利最近ニュースでもありましたね↓↓URL

https://bit.ly/2XiNnEy

このブログでお伝えした金利はみずほ銀行のHPより拝借したものです。

地方銀行も同じように金利の引き下げが決定したようです。

↓↓以下、リンク先より抜粋↓↓

全国87の地方銀行・第二地方銀行が今年度に入り、定期預金の金利を従来の5分の1に当たる0.002%へ一斉に引き下げたことが分かったと29日の日本経済新聞が伝えた。

 

★★次回予告★★

次回は以下について説明する予定です。お楽しみに!

⑧REITのリターンを見極める

⑦REITの安全性を見極める

 

*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。

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