不動産信託投資 リート しっかり価値を見極めるために

こんにちわ!

インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。

今週も

投資がスキ!

研究がスキ!!

の皆さんに、

不動産信託投資 REIT(リート) 

についてお伝えしていきます。

さてさて、前回まで

不動産信託投資 REIT(リート) 

の魅力・種類について記載しました。

復習すると、

銀行の預貯金金利の 2,000倍!!

REITの投資物件は大きく6つ

  ①住宅運用型

  ②オフィスビル運用型

  ③商業施設運用型

  ④ホテル運用型

  ⑤物流施設運用型

  ⑥複合運用型

といったことをお伝えしました。

 

さて、今回はというと・・・

①REITの保有物件について

②REITの賃貸状況を見極める

③REITの適正価格を見極める

 

についてお伝えしていきたいと思います。

①REITの保有物件について

REITにおける保有物件とは、

それぞれの投資口(株式投資でいうと、「株式」にあたる)ごとに、

何件の物件を保有しているかのことを言います。

物件の比較としては、

「多い」「少ない」を用い、

投資先物件の数が多ければ(10物件以上)、

分散投資の効果があり、

収益も安定するといわれています。

逆に投資物件が少ない(5物件以下)と、

収益の安定化を目指すために、

今後新規物件を取得していく可能性があるとも言えます。

どちらが良いかというと、

投資物件が多いほうが収益安定を図ることができているので、

投資先としては良いといえると思います。

ただし、ホテル運用型では、

それは逆のことが言えるかもしれません。

たとえば、

時価総額が一番多い

インヴィンシブル投資法人

時価総額が一番少ない

大江戸温泉リート投資法人

で比較をしてみましょう。

インヴィンシブルはなんと!

147件のホテル(住居や商業の含む)を所有

しているREITとなります。

また、旗艦物件(その投資口の取得価格がもっとも高額な物件)は、

ケイマン諸島にある取得価格301億円の物件となります。

大江戸温泉リート投資法人は、

14件とほぼ10分の1の物件保有数です。

旗艦物件は四国にあるレオマワールドです(取得価格104億円)。

じゃ、これはインヴィンシブルで決まりですね!!

おっ!ちょっと待ってください!

今はホテル業界は

だいぶつらい状況

ではありますよね。

なので、そもそもホテル運用型は

今もっともリスクのある投資口であることは

間違いないと思います。

その中で、物件が多いということは・・・

このCOVIDの状況が続いたら、

大変なことになるとおもいませんか?

そして、それを踏まえ、

賃貸状況について確認をしていく必要性があります。

一方で、今、

もっとも伸びているのは、

物流運用型

と言われています。

では、その物流運用型で比較をしてみましょう。

同じように、時価総額が最も多い投資口と少ない投資口を比較してみます。

最も多いのは、

日本プロロジスリート投資法人

です。

逆に少ないのは、

CREロジスティクスファンド投資法人

です。

時価総額でいうと、

「7,000億円」と「737億円」となり、

物件数では、

「49件」と「13件」となります。

じゃ、これは日本プロロジスで決まりですね!!

はい!そうしたいのが山々です!

でも、、、

ちょっと待ってください。

(2回目登場wwしつこいですね)

最近は物流リートが本当に人気です。

人気になるとどうなるか?

このリートの投資口をどんどんは

「買われる」

といったことになります。

どんどん「買われる」とどうなるか?

それは投資口価格の値上がりにつながります。

「オス!値上がり上等じゃないっすか?」

単純に投資した額に対し、

値上がりしていくのは嬉しいことかとおもいます。

しかし、もしその物件の評価価値以上の値上がりだった場合、

それって、ある意味バブル的な状態にあるといえませんか?

なので、このあと説明する

「適正価格」

をしっかり見極める必要性があるといえます。

②REITの賃貸状況を見極める

賃貸状況を見極めるときには、

とにかく

満室経営!

のREITを探すことが重要になります。

もしくは

満室状態に近い状態のもの

が良いといえます。

仮に、

A:50室ある部屋すべてが満室のホテル

B:50室中の半分は空室のホテル

で、他が同じ条件であった場合、

どちらが儲かるとおもいますか?

正解は↓↓↓

 

 

 

 

Aの満室稼働のホテル

です。

当たり前ですが、

満室のほうが収入が多く、

投資家への分配金も

多くなります。

その満室や空室状況のことを

REITでは

稼働率

といいます。

では、稼働率とはなにか?

稼働率とは、賃貸可能な面積のうち、実際に賃貸している面積の割合のことをいいます。

稼働率の目安としては、

稼働率90%が〇

稼働率95%が◎

といった感じでしょうか?

先ほどの比較で確認したいとおもいます。

インヴィンシブルは

26.9%(2020年5月)

 

大江戸温泉は

17.9%(2020年4月)

 

日本プロロジスは

99.1%(2020年6月)

 

CREロジスティクスは

100%(2020年7月)

 

となっています。ん~、物流強し!

って感じですね。

インヴィンシブルは時価総額が大きい分、

稼働率がこれだけ低いと

利益がでているとは思えませんね。

これは少し手を出すのは

怖いな~

と思ってしまう投資口です。

 

③REITの適正価格を見極める

そして最後は、REITの適正価格を見極めるです。

それを見極めるために、

NAV

NAV倍率

しっかり学んでいきましょう。

リートではこのNAVが

本当に大切ですので、

しっかりと覚えてくださいね。

では、そもそもNAVとはなにか?

N(Net)

A(Asset)

V(Value)

の略語であり、純資産価値のことを言います。

純資産とは、

銀行からの借り入れ金などの負債を除いた

投資家(株主)に帰属する資産の事と言います。

計算式でいうと・・・

NAV=資産ー負債

わかりやすく言うと・・・

純粋な資産額=不動産の値段ー借入

と言えます。

たとえば、

あなたは、売れば「3,000億円」の資産価値がある投資用不動産を持っているとします。

しかし銀行からの借り入れは2,000億円残っています。

その場合、あなたの資産はいくらですか?

正解は↓↓↓

 

 

1,000億円です。

これが、NAVになります。

 

そして、このNAVを使い、

保有物件の純資産に比べ、

株価が割安か割高かを見るのが

NAV倍率

と言います。

NAV倍率とは、

現在の投資口価格(株価)が、

1口当たりの純資産価値に対して、

何倍かを示すものです。

NAV倍率の計算式は・・・

NAV倍率=

投資口価格の値段÷1口当たりのNAV

となります。

たとえば、純資産価値 1,000億円の

不動産投資ファンドがあります。

これが10口販売されていたとします。

そうすると、

1口あたりの純資産は

100億となります。

それが1口50億で販売されていれば、

50億÷100億=0.5倍

1口100億で販売されていれば、

100億÷100億=1倍

1口200億で販売されていれば、

200億÷100億=2倍

となります。

当然ですが、100億の価値ものが、

50臆で販売されていれば、

それはかなりお得な投資口であるといえますよね?

よって、

1倍以下は割安(◎)

1倍丁度は適正(〇)

1倍以上は割高(△)

であるといえます。

では、さきほどの比較をここでもやってみましょう!

 

インヴィンシブル
    • 稼働率は26.9%(2020年5月)
    • NAV倍率は0.48

大江戸温泉
    • 稼働率は17.9%(2020年4月)
    • NAV倍率は0.57倍

日本プロロジス
    • 稼働率は99.1%(2020年6月)
    • NAV倍率は1.23倍

CREロジスティクス
    • 100%(2020年7月)
    • 1.24倍

物流系とホテル系は対照的ですね。

つまり、二極化した状態であるといえますよね。

どちらが良いのか?はっきりとしたことは言えませんが、

個人的には、

どちらも、もう少し様子を見てもいいかもしれないと思っています。

 

★★次回予告★★

次回は投資先を決めるにあたって、

さらに深く、そして、より重要な指標についてお伝えしていきます。

 

*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。

#不動産投資#REIT#配当#長期投資#投資信託#リート

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