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不動産信託投資 リート は怖くない。しっかり勉強してから始めよう。

こんにちわ。

インベスターラボ 月曜担当の Paccy です。

今週も

投資がスキ!

研究がスキ!!

の皆さんに、

不動産信託投資 REIT(リート) 

についてお伝えしていきます。

さてさて、前回は

不動産信託投資 REIT(リート) 

の魅力について記載しました。

復習すると、

なんとっ!

銀行の預貯金金利の

2,000倍!!

の金利(配当)なのが、

不動産信託投資 REIT(リート) 

なんです。

ここ、スゴク重要なんで

しっかり覚えておいてくださいね!

そして、今回は リート を始めるにあたっての

基本知識を

お伝えしていきたいと考えています。

それは、以下になります。

① そもそも 不動産信託投資 リート とは何か?

② 不動産信託投資 リート の種類について

の2つです。

さっそくですが、その2つについて説明していきます。

①そもそも 不動産信託投資 リート とは何か?

不動産信託投資 REIT ですが、

これは、

Real Estate Investment Trust

の略となります。

REITはアメリカで生まれた仕組みであり、

投資家から集めたお金を不動産で運用する投資信託です。

日本ではJapanの頭文字をとって

「J-REIT」

と呼ばれています。

一般的なREITは、

投資法人という特別な法人を作ることで不動産投資・運用等を行います。

投資法人は不動産を運用することだけを目的にとして創られた器なので、

基本的にはそれ以外の業務を行うことはできず、役員のみで従業員はいません。

したがって、その運営をすべて外部に委託することになり、この委託先の中で重要な役割を果たすのが資産運用会社です。

資産運用会社は、不動産の選定や日々の管理、資産調達等、実施的に投資法人が必要とするほとんどの業務を行います。

また、REITは基本的に利益の90%超を分配すれば法人税が課税されません。

したがって、利益のほとんどが投資家に分配されることになり株式と比べて高い分配金が期待されます。

投資信託と名前がついていますが、上場株式と同様に取引する投資商品です。

    • ポイント①:REITとは、投資家から資金を集めて不動産を運用し、しれによって得る賃料収入等を原資として投資家に分配する仕組み。
    • ポイント②:REITは配当可能利益の90%超を分配することにより、法人税がかからない
    • ポイント③:REITは賃貸事業に特化

また、REITを行う決め手は、以下であると考えます。

 

  • 不動産賃貸事業に特化

長期的に安定したキャッシュフロー(現金収入)を得ることができる、比較的、低リスクの事業を行っている。

  • 高い透明性

投信法、金融商品取引法、東証上場規定、投資信託協会ルールといった各種規制による情報開示が求められており、一般の事業会社と比べて透明性が高い。

②不動産信託投資 リート 投資先の種類について

REITの投資物件は大きく6つにわけることができます。

①住宅運用型

②オフィスビル運用型

③商業施設運用型

④ホテル運用型

⑤物流施設運用型

⑥複合運用型

になります。

その中でも、皆さんがご存じのコレ!

星のや竹富島↓↓

いやいや、最高のロケーションで最高のホテルですよね~♪

もし、「星のや」を投資物件と選んだ場合、、、

あなたのはこの「星のや」のオーナーの1人と言えます!

これってすごいことですよね?

そのほかではコレ!!

じゃじゃーん!六本木ヒルズ森タワーです!!!

森ヒルズリートに投資すると、、、

あなたはこのタワーのオーナーの1人になることができます。

そしてそして、コレも!!!

「えっ!あのイオンもですか?」

「はい!そうです!あなたもイオン物件のオーナーの1人になれるんです!」

なんか、REITって、夢がありませんか?

ほかにも皆さんがご存じ物件が沢山あるのも事実です。

では、先ほどお伝えした6つの投資物件について簡単に説明をしていきます。

①住宅運用型

(難易度 ★)

  • マンションなどを中心に投資しており、入退去の予想が立てやすく家賃の変動も少ないのが特徴
  • 空室になっても新規入居者の募集が比較的簡単である。
  • また、売却も比較的簡単であるといわれています。
  • 代表的な投資法人は(時価総額順)
    • アドバンス・レジデンス投資法人
    • 日本アコモデーションファンド投資法人
    • コンフィリア・レジデンシャル投資法人

②オフィスビル運用型

(難易度 ★★)

  • オフィスビルを中心に投資しており、賃貸借契約期間(2年前後)が短いのが特徴。
  • 企業が借り手なので景気変動の影響を受けやすく、大規模物件には信用力の高い大企業が入居することもあります。
  • 一般的に住宅運用型より収益性が高いといわれています。
  • 代表的な投資法人は(時価総額順)
    • 日本ビルファンド投資法人
    • ジャパンリアルエステイト投資法人
    • 大和証券オフィス投資法人

③商業施設運用型

(難易度 ★★)

  • 商業店舗ビルやショッピングセンターを中心に投資をしており、長期固定賃貸契約が多く安定した収益が得られるのが特徴
  • 賃貸契約の更新頻度は要確認(中途解約条項)
  • ネット通販による衰退が懸念されるともいわれています。
  • 代表的な投資法人は(時価総額順)
    • 日本リーテルファンド投資法人
    • イオンリート投資法人
    • フロンティア不動産投資法人

④ホテル運用型 

(難易度 ★★★)

  • ホテルや旅館を中心に投資しており、賃貸収入が(固定賃料+変動賃料)から構成されているのが特徴。
  • 変動倫亮は稼働率や客室単価の影響を受け変化率が高い。
  • 国内旅行者とインバウンドの増減、ホテルの供給量に左右されます。
  • 代表的な投資法人は(時価総額順)
    • ジャパン・ホテル・リート投資法人
    • インヴィンシブル投資法人
    • 星野リゾート・リート投資法人

⑤物流施設運用型

(難易度 ★★)

  • 物流施設を中心に投資しており、テナント契約期間が長い為、中長期的に安定した収益が得られるのが特徴。
  • ネット通販の拡大に伴い、需要が拡大している。
  • 他の施設に比べて建設費用が安価で済み、減価償却も早い。
  • 借り手が限られているのでので、退去したら後継テナントが入るまで無収入になってしまいます。
  • 代表的な投資法人は(時価総額順)
    • 日本プロロジスリート投資法人
    • GLP投資法人
    • 日本ロジスティクスファンド投資法人

⑥複合運用型

(難易度 ★★★)

  • 様々なタイプの物件に投資しており、収益は投資している物件の内訳や規模に影響されるのが特徴。
  • 少ない銘柄で複数のタイプの物件に分散投資が可能な投資口であるといえます。
  • 代表的な投資法人は(時価総額順)
    • 大和ハウスリート投資法人
    • 野村不動産マスターファンド投資法人
    • オリックス不動産投資法人

 

はい、いかがだったでしょうか?

博学のあなたが知っている会社が、いくつもあったのではないでしょうか?

ちなみに、このブログを書いている7月中頃は、GO TO トラベルキャンペーンの是非を問いている最中となりますので、

ホテルリートはきつい戦いになりそうな予感です(-_-;)

そして、コロナ第二波のことを考えると、物流系リートは一歩も二歩も前進か?!

といった感じかもしれませんね。

 

★★次回予告★★

次回は投資先を決めるにあたって、

皆さんにしっかりと確認して頂きたい点をお伝えしていきます。

 

PS

個人的には温泉好きなので、このREITが好きです。

あの大江戸温泉も実はREITで運営されている事業なんですよ!

世界初の温泉リートとして有名ですなんですよ。

でも、ホテル系は今はあまり景気がよくないので、

もう少し様子を見たいところです。

 

*このブログでは、「この銘柄が良いから今のうちに買った方がいい」などの、勧誘活動は一切行いません。投資はすべて自己責任となりますので、ご自身でしっかり判断してから、投資を行っていきましょう。

#不動産投資#REIT#配当#長期投資#投資信託#リート

 

 

 

 

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